สรุปสาระสำคัญของพระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ.2522  

 

  

เหตุผลความจำเป็น ในการตราพระราชบัญญัตินี้

โดยที่ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองมีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชนที่อยู่อาศัยในอาคารเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารแยกจากกันเป็นสัดส่วน จึงต้องวางระเบียบกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกเป็นสัดส่วน และสามารถจัดค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาอาคารร่วมกันและเป็นการวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดเพื่อเป็นประกันแก่ผู้ซื้อห้องชุด

 

คำนิยามที่ควรทำความเข้าใจ (มาตรา 4)

อาคารชุด หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

ห้องชุด หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล

ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หมายความว่า หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

เจ้าของร่วม หมายความว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด

นิติบุคคลอาคารชุด หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้

ข้อบังคับ หมายความว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

พนักงานเจ้าหน้าที่ หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้

รัฐมนตรี หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้

 

รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัติและอำนาจหน้าที่ (มาตรา 5)

ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รักษาการ และมีอำนาจ

  1. แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่

  2. ออกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย

  3. กำหนดกิจการอื่นเพื่อปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้

 

การจดทะเบียนอาคารชุด เจ้าของที่ดินและอาคารขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหลักฐาน (มาตรา 6)

  1. โฉนดที่ดิน

  2. แผนผังอาคารชุด

  3. อัตราส่วนที่เจ้าของหลังสุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

  4. รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง

  5. คำรับรองว่า อาคารไม่ติดจำนอง เว้นแต่จำนองอาคารรวมกับที่ดิน

  6. หลักฐานอื่นตามกำหนดในกฎกระทรวง

 

อำนาจหน้าที่ของพนักงานเจ้าหน้าที่ นการพิจารณาคำขอจดทะเบียน (มาตรา 7)

  1. หากมีเจ้าหนี้จำนองหรือมีบุริมสิทธิให้ประกาศคำขอและแจ้งเจ้าหนี้ที่ให้มาแจ้งพร้อมแสดงหลักฐาน ภายใน 30 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือ และเจ้าหน้าที่ฯ มีอำนาจเข้าไปในสถานที่ เรียกบุคคล หรือส่งเอกสารและให้เป็นเจ้าพนักงานตามประมวลกฎหมายอาญา

  2. หากถูกต้องให้รับจดทะเบียน หากไม่ถูกต้องให้มีคำสั่งไม่รับจดทะเบียนและมีหนังสือแจ้งโดยไม่ชักช้า และการจดทะเบียนให้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา

 

การปฏิบัติงานของพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีรับจดทะเบียน (มาตรา 9 - 10) และกรณีไม่รับผู้ยื่นคำขอมีสิทธิอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี ภายใน 30 วัน นับแต่ทราบคำสั่ง และต้องวินิจฉัย ภายใน 60 วัน คำวินิจฉัยของรัฐมนตรีให้เป็นที่สุด (มาตรา 11)

 

ข้อกำหนดของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด

  1. จะแบ่งแยกมิได้ (มาตรา 12)

  2. เจ้าของห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ของตนและทรัพย์ส่วนกลาง การใช้สิทธิต่อทรัพย์ที่กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่ออาคารหรือการอื่น นอกจากข้อบังคับจะทำมิได้ (มาตรา 13)

  3. ทรัพย์สินส่วนกลาง ได้แก่ (มาตรา 15)

1.       ที่ดินที่ตั้งอาคาร

2.       ที่ดินที่ใช้ประโยชน์ร่วมกับ

3.       โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกัน

4.       อาคารเพื่อส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้ใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน

5.       เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน

6.       สถานที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวม

7.       ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้หรือใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน

1.       ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถฟ้องแบ่งแยก บังคับจำนองหรือขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคล (มาตรา 16)

2.       การจัดการและใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติและข้อบังคับ (มาตรา 17)

3.       เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร (มาตรา 18)

4.       คนต่างด้าว อาจมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังต่อไปนี้ (มาตรา 19)

8.       ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง

9.       ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม การลงทุน

10.    เป็นนิติบุคคลตามที่กำหนดในประมวลกฎหมายที่ดิน และจดทะเบียนตามกฎหมายไทย

11.   เป็นนิติบุคคลตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2518 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

12.    กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด

13.   เงื่อนไขการถือกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคล การจำหน่าย การตกทอดทางมรดก ขั้นตอนการปฏิบัติของพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 19 ทวิ - 19 เตรส)

 

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

  1. ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จดทะเบียนโดยไม่ชักช้า แต่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุดจะกระทำมิได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง (มาตรา 20)

  2. สาระสำคัญของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (มาตรา 21) และแบบหลักเกณฑ์ และวิธีการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมทั้งใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กำหนดโดยกฎกระทรวง (มาตรา 21)

  3. การดำเนินการเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกรณีมีภารผูกพัน (มาตรา 22- 24)

  4. กรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ สูญหาย และการขอรับใบแทน รวมทั้งการจัดทำ ขึ้นใหม่ (มาตรา 25 - 27)

 

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 28 - 30)

นิติบุคคลอาคารชุด

  1. กฎหมายบังคับให้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานเมื่อมีการ โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และขั้นตอนวิธีการดำเนินการ (มาตรา 31)

  2. สาระสำคัญของข้อบังคับ (มาตรา 32)

  3. กฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล เมื่อจดทะเบียนแล้ว และอำนาจหน้าที่ภายใต้พระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 33)

  4. ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด อำนาจหน้าที่ (มาตรา 35 - 36)

  5. เจ้าของร่วมมีสิทธิแต่งตั้งคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดการแต่งตั้ง วาระดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง อำนาจหน้าที่และการประชุม (มาตรา 37 - 38)

  6. นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิดำเนินการต่อสู้กับบุคคลภายนอก เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม (มาตรา 39)

  7. เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด และกิจการที่จะดำเนินการ (มาตรา 40)

  8. บุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้ (มาตรา 41)

  9. การประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม กำหนดเวลา องค์คณะการประชุม การลงคะแนนสิทธิออกเสียงการมอบอำนาจ (มาตรา 42 - 47)

  10. มติเกี่ยวกับเรื่องต่างๆ ที่กำหนดจำนวนเสียงของเจ้าของร่วม (มาตรา 48 - 50)

 

การเลิกอาคารชุด

  1. สาเหตุที่เลิกอาคารชุด การยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการดำเนินการภายหลังยกเลิกโดยแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ดำเนินการในโฉนดที่ดินให้แก่ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ (มาตรา 51 - 57)

  2. การชำระบัญชีทรัพย์สินอาคารชุด และการจัดแบ่ง (มาตรา 58 - 60)

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายให้ผู้ขอเสียตามที่กำหนดในกฎกระทรวง และให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน มาใช้บังคับแก่ค่าธรรมเนียมในพระราชบัญญัตินี้ (มาตรา 61 - 62)

 

  ที่มากรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

Copyright and All Rights Reserved by www.ThaiLaws.com    Mail to Thailaws@Lawyer.com