การเช่าทรัพย์

 

   

. ทรัพย์ที่ให้เช่าได้

ทรัพย์สิ่งของใด เจ้าของย่อมนำออกให้ผู้อื่นเช่าได้เสมอไม่ว่าทรัพย์นั้นจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ เคลื่อนย้ายได้หรือไม่ได้ก็ตาม ทรัพย์ที่เช่านี้แบ่งได้ ๒ ประเภท

() อสังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่ยึดติดอยู่กับพื้นดินเคลื่อนย้ายไม่ได้ เช่น ที่ดิน สวน บ้าน ตึกแถว เป็นต้น

() สังหาริมทรัพย์ คือ สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เช่น ช้าง ม้า วัว ควาย รถยนต์ เรือ เกวียน เป็นต้น

 

. หลักฐานการเช่า

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด (ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จะฟ้องร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าไม่ได้

 

. หลักฐานเป็นหนังสือ

ไม่จำเป็นจะต้องเป็นรูปหนังสือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งฉบับแต่จะเป็นหนังสือใดๆ ก็ย่อมได้ เช่น จดหมายที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเขียนถึงกันเพื่อตกลงราคาค่าเช่า หรือใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น ดังนั้นหลักฐานเป็นหนังสือจะเป็นในลักษณะใดก็ได้ สำคัญอยู่ที่ว่า ข้อความในหนังสือนั้นแสดงให้เห็นว่าได้มีสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็พอจะใช้ยันผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าแล้ว หลักฐานเป็นหนังสือนี้ ไม่จำเป็นจะต้องมีอยู่ในขณะตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้จะมีขึ้นภายหลังจากการตกลงทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ใช้ได้

ถ้ามีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า ๓ ปี (กฎหมายห้ามเกิน ๓๐ ปี) หรือมีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะต้องนำสัญญานั้นไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าเป็นการเช่าบ้านหรือตึกแถวต้องไปจดทะเบียน ณ ที่ว่าการอำเภอ ที่บ้าน หรือตึกแถวนั้นตั้งอยู่ ถ้าเช่าที่ดิน (รวมทั้งบ้านด้วยก็ได้) ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินประจำจังหวัด

 การเช่าสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เช่น ตกลงทำสัญญาเช่าด้วยวาจาก็ฟ้องร้องบังคับกันได้

 

. การโอนความเป็นเจ้าของ

() ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่ทำไว้เดิมสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่ต้องยอมรับรู้และผูกพันตามสัญญาเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้ เจ้าของคนใหม่จึงกลายเป็นผู้ให้เช่า

() ในสังหาริมทรัพย์ ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เจ้าของคนใหม่เรียกเอาทรัพย์ที่เช่าคืนได้ ถ้า ผู้เช่าเสียหาย เช่น ให้ค่าเช่าล่วงหน้า ๒ เดือนก็ต้องไปทวง คือ เอาจากเจ้าของเดิม

 

. เช่าช่วง

คือ การที่ผู้เช่าเอาทรัพย์ที่ตนเช่าให้คนอื่นเช่าต่อ ไม่ว่าจะทั้งหมดหรือแต่บางส่วน เช่น ก เช่าเรือ ข แล้ว ก เอาเรือที่ตนเช่าไปให้ ค เช่าต่อ

การเช่าช่วงถือเป็นการผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเรียกเอาทรัพย์ที่เช่าคืนได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าอนุญาต ในกรณีเช่นนี้เมื่อมีการเช่าช่วง ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดชอบโดยตรงต่อผู้ให้เช่า

 

. สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา

คือ การที่ผู้เช่าตกลงทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้เกิดประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่า เช่น ผู้เช่ารับ ซ่อมแซมและต่อเติมบ้านเช่าปลูกต้นไม้ลงในที่ดินที่เช่า หรือออกเงินช่วยค่าก่อสร้างตึกที่เช่า เป็นต้น

สัญญาชนิดนี้มีผลผูกพันและฟ้องร้องบังคับกันได้ แม้ไม่มีหลักฐานการเช่าหรือแม้ว่าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า ๓ ปี ก็ไม่ต้องทำหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นอกจากนี้ผู้เช่า ยังสามารถฟ้องบังคับผู้ให้เช่าให้จดทะเบียนการเช่าได้ด้วย

เมื่อผู้เช่าตายสัญญาชนิดนี้ไม่ระงับ ทายาทของผู้เช่า (พ่อ แม่ ลูก หลานของผู้เช่า) มีสิทธิเช่าได้ต่อไป จนกว่าจะครบอายุสัญญา

 

. การสิ้นสุดแห่งสัญญาเช่า

() ถ้าเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลาการเช่าไว้ เมื่อสิ้นเวลาที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว สัญญาเช่าก็หมดอายุ

() สัญญาเช่าย่อมระงับลงเมื่อทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมด เช่น บ้านที่เช่าถูกไฟไหม้

() สัญญาเช่าระงับลงเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย

() วิธีการบอกเลิกสัญญาเช่าชนิดที่ไม่กำหนดระยะเวลาที่ให้เช่านั้น ทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยการให้คำบอกกล่าวเลิกสัญญา ซึ่งต้องบอกกล่าวล่วงหน้าในระยะเวลาไม่น้อยกว่ากำหนดชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง เช่น กำหนดชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ให้บอกกล่าวล่วงหน้า ๑ เดือน

() ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ถ้าการเช่านั้นมีการตกลงชำระค่าเช่ากันน้อยกว่ารายเดือน เช่น ชำระเป็นรายวัน รายสัปดาห์ หรือ ๒ สัปดาห์ เป็นต้น แต่หากมีการตกลงชำระค่าเช่ากันเป็นรายเดือน หรือกว่ารายเดือน ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าให้ชำระ ค่าเช่าภายในเวลา อย่างน้อย ๑๕ วัน หากผู้เช่าไม่ชำรำค่าเช่าในเวลาที่กำหนด ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าได้

 

Copyright and All Rights Reserved by www.ThaiLaws.com    Mail to Thailaws@Lawyer.com